按揭房产能否作为抵押物|贷款额度计算方式|流程解析

随着中国房地产市场的快速发展，越来越多的个人通过银行按揭贷款到了自己的住房。很多购房者由于资金周转或其他用途的需求，可能会考虑将已办理按揭的房产作为抵押物申请新的贷款。这种做法是否可行？又能获得多少贷款额度呢？从法律、金融、政策等多个维度深入分析这一问题，并结合具体案例为读者提供详细解答。

按揭房产？

"按揭房产"，是指购房者在支付部分首付款后，通过向银行等金融机构申请抵押贷款完成剩余房款支付的住房。在中国，按揭贷款是实现住房消费需求的重要金融工具之一。根据中国法律，购房者需与银行签订《个人购房借款及担保合同》，并将所购房产作为还款担保物。

按揭房产能否再次抵押？

1. 法律法规层面

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十七条和第四百零三条的规定，在已经设立抵押权的财产上可以重新进行抵押，但必须满足:

按揭房产能否作为抵押物|贷款额度计算方式|流程解析 图1

(1) 新贷款金额不得超过原抵押物价值扣减原有债务后的余额；

(2) 原有贷款机构书面同意。

理论上按揭房产是可以再次申请抵押贷款的。

2. 银行政策层面

实际操作中，各银行对于按揭房产二次抵押会有不同的规定和要求。一般来说：

必须先征得原贷款银行的书面同意；

房产需具备完整的产权证书；

抵押人需提供最新的收入证明和其他还款能力资料；

需重新评估房产市场价值。

按揭房抵押贷款额度如何计算？

1. 主要影响因素:

(1) 房产评估价值

银行会委托专业评估机构对房产进行市场价值评估，这是决定可贷金额的基础。

(2) 已有贷款余额

包括剩余本金、利息等，在计算时需要扣除。

(3) 贷款成数限制

按揭房产的抵押率通常控制在50%-70%之间，具体由银行根据风险评估决定。

(4) 抵押人信用状况和还款能力

2. 计算公式:

可贷额度 = 房产市场价值 贷款成数 - 已有贷款余额

举例说明：

假设某按揭房产经评估价值10万元，现剩余按揭贷款50万元。银行规定抵押率为60%。则可贷额度为：

10万 60% - 50万 = 10万

需要注意的是，这个计算结果并不是最终的授信额度，银行还会根据借款人的收入、征信等情况进行综合评估。

按揭房产抵押贷款申请流程

1. 准备基本材料:

房产证原件及复印件

按揭房产能否作为抵押物|贷款额度计算|流程解析 图2

原按揭贷款合同和借据

最新个人身份证明文件

收入证明（如工资流水、完税凭证等）

其他银行要求提供的资料

2. 提出申请并完成初审:

由借款人向目标银行提出书面申请，银行初步审核材料完整性，并对抵押物和借款人资信状况进行调查。

3. 房产价值评估:

银行委托专业评估机构对拟抵押房产进行实地考察和市场价值评估。

4. 风险审查及审批:

根据评估结果、可贷额度计算、还款能力分析等维度进行综合风险评估，并做出最终授信决定。

5. 办理贷款手续包括:

签订新的《抵押担保借款合同》

房产抵押登记

审批通过后发放贷款

申请按揭房抵押贷款的风险提示

1. 贷款使用风险:

如果新贷款资金用于高风险投资或无法按期偿还，可能导致产生不良信用记录。

2. 物权处置风险:

借款人若逾期还款，银行有权依法处分抵押房产。由于存在已有按揭贷款，最终清偿顺序可能会影响首次抵押权人的权益。

3. 法律合规风险:

必须严格遵守《民法典》及各银行内部制度要求，确保整个过程合法合规。未经原贷款银行同意的"二次抵押"行为可能会被认定为无效。

4. 财务负担加重:

承担两笔甚至多笔房贷的还款压力可能超出个人承受能力，导致财务危机。

案例分析

1. 实际操作中的常见情形:

张先生在2018年通过按揭贷款了一套价值30万元的商品房，首付款90万元，贷款210万元。已归还本金60万，当前剩余房贷余额为150万元。现张先生打算用该房产向其他银行申请经营性贷款用于扩展其公司业务。

根据前面的分析，假设房产市场评估价值保持不变仍为30万元。目标银行规定抵押率为60%，则可贷额度计算如下:

可贷额度 = 30万 60% - 150万 = 30万

张先生最多可以申请到30万元的新增贷款。

2. 需要特别注意的是：

张先生必须在原贷款银行开具同意书，否则该笔二次抵押贷款可能面临被法院认定为无效的风险。他需要向目标银行提供最新的个人信用报告、收入流水证明等资料，以满足银行对其还款能力的审核要求。

与建议

通过按揭房产申请额外抵押贷款是一种可行的资金获取，但也伴随着较高的法律和金融风险。借款人在操作前应充分考虑以下几点：

1. 充分评估自身财务承受能力，避免过度负债；

2. 严格遵循法律法规和银行规定，确保手续合法性；

3. 完整保存所有相关文件资料，以备后续查验；

4. 建议在专业律师或金融顾问的指导下进行操作。

随着中国房地产市场的逐步规范和完善，按揭房产作为抵押物的相关政策可能会有调整。消费者应当及时关注最新政策动向，并选择正规金融机构办理相关业务，确保自身合法权益得到有效保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）