贷款下不来|开发商有权收款么？

在房地产行业资金链紧缩的大背景下，“贷款下不来”“开发商是否有权直接从购房者手中收取款项”等问题引发了行业的广泛关注和热烈讨论。对于房企而言，若因资金链断裂导致无法按时偿还银行贷款和履行商品房买卖合同约定的义务，是否可以主张通过扣留已售房屋购房者的已付购房款作为抵偿？深入探讨这一问题，结合项目融资领域的专业视角，分析其背后的法律逻辑、行业惯例以及实际操作中的风险。

随着房地产行业调控政策的持续收紧，叠加疫情影响和经济下行压力，许多中小型房企面临流动性危机，银行贷款难以及时到位的情况屡见不鲜。根据中国房地产业协会统计数据显示：2023年上半年，全国多地出现“停贷事件”，购房者因开发商无法按时交付楼盘而要求退款或主张解除合同的案例激增。

在这一背景下，“贷款下不来”不仅是单纯的融资问题，更折射出房企面临的系统性风险。当房企自身资金不足以履行既定的开发和交房义务时，其不得不寻求各种方式来维持项目运营和缓解现金流压力。一些开发商开始尝试从购房者已支付的购房款中截留部分资金，用于清偿银行贷款或支付其他优先级债务。

在商品房买卖合同关系中，购房者向开发商支付的购房款是基于合同约定而产生的债务。根据《中华人民共和国民法典》第627条，“买受人应当按照约定的时间和方式支付价款”，从法律上看，购房者负有按时足额支付购房款的义务。

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但问题的关键在于，当房企因自身原因导致项目烂尾或逾期交付时，是否可以反向要求购房者“代为清偿”银行贷款？对此，司法实践中通常持审慎态度。在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人擅自将该房屋抵押或者出卖给第三人，导致买受人无法取得房屋的，买受人有权请求解除合同。

从银行的角度来看，购房者与银行之间存在独立于开发商的按揭贷款法律关系。银行作为债权人，在开发商出现经营危机时，通常会通过诉讼手段主张对抵押物（即购房者所购商品房）的优先受偿权。这种做法客观上可能导致购房者即便已支付大部分购房款，仍需继续还贷或面临被法院强制执行的风险。

部分开发商在资金链告急时采取了向购房者直接索要款项的方式。这种做法在个别案例中得到了法院的支持。在法院审理的一起案件中，法院认为：由于开发商已经将预售商品房用于银行贷款抵押，并且在项目烂尾后已进入破产清算程序，购房者继续占有已付购房款有违公平原则，因此支持了开发商要求购房者协助偿贷的诉求。

这种做法引发了广泛争议。许多法律学者和业内人士认为，简单要求购房者代为清偿银行贷款，在很大程度上加重了购房者的经济负担，与“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策导向相悖离。

从行业惯例来看，多数情况下房企会选择通过协商或诉讼的方式寻求解决。与购房者达成分期付款协议、要求购房者提供新的抵押物作为增信措施等。

即便是在法律允许的情况下，开发商向购房者主张直接收取款项仍存在较大操作风险：

合法性风险：需要严格审查相关行为是否符合法律规定，并获得法院支持。

道德风险 : 可能导致企业声誉受损，影响后续项目融资和销售。

可操作性风险：购房者往往通过群体性诉讼或信访方式维护权益，可能引发蝴蝶效应。

综合考虑上述因素，在实际操作中，房企应当采取更加审慎的态度。

立即与银行进行沟通协商，寻求展期、降低利率等缓释措施；

优化债务清偿顺序，在保障购房者权益的基础上优先支付农民工工资和建设工程款；

建立风险预警机制，通过引入第三方托管账户等方式对资金流向进行严格监管。

从项目融资管理的角度来看，“贷款下不来”更深层次的问题在于房企自身的风险管理能力不足。许多企业在前期拿地和开发过程中过于激进，忽视了对资金链的实时监控。建议房企采取以下措施：

强化现金流预测与管理，建立多渠道融资预案；

贷款下不来|开发商有权收款么？ 图2

优化资本结构，在信托、基金等多元化融资工具之间做好平衡；

建立风险缓冲机制，预留足够的流动性应对突发情况。

“贷款下不来”以及开发商是否有权直接收取购房者款项的问题，折射出房地产行业面临的系统性挑战。在坚持法治原则的相关部门应当出台更完善的政策指引，明确各方权利义务边界，并建立更加科学的风险处置机制。

作为房企，则需要摒弃短期逐利思维，在合规经营的基础上强化风险防控能力，通过多元化融资手段和产品创新来应对市场波动，确保项目顺利交付。只有这样，才能真正实现行业健康可持续发展，维护购房者、银行及相关方的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）