房贷未还清签赠予合同：法律效力与项目融资中的风险防范

在当前我国房地产市场高度发达的背景下，房屋作为重要的不动产资产，在家庭和个人财富配置中占据重要地位。许多购房者在贷款房产后，由于各种原因可能会出现房贷尚未还清的情形。在此背景下，一些交易双方可能会选择通过签订赠与合同的来处理房产的权属问题。

“房贷未还清签赠予合同”，是指在房屋按揭贷款尚未完全偿还完毕的情况下，买卖双方或关联方之间签订的一份房产赠与协议。从法律角度来看，这种行为涉及到了物权法、合同法等多个领域的专业知识，也可能对后续的项目融资和资产保值产生重要影响。

就“房贷未还清签赠予合同”这一主题展开系统分析，探讨其在实际操作中的合法性问题、可能存在的风险，并结合项目融资领域的专业视角，提出相应的防范建议。本文也将结合近年来的相关司法判例和法律实践，为读者提供有益的参考。

房贷未还清签赠予合同：法律效力与项目融资中的风险防范 图1

“房贷未还清签赠予合同”的基本概念

1. 定义与特征

赠与合同是指一方（赠与人）将其合法所有的财产无偿地转移给另一方（受赠人），并不要求对价的合同。在房屋按揭贷款尚未还清的情况下，赠与人虽然名义上是房产的所有权人，但其名下的房产仍然存在抵押权负担。

签订赠与合同的行为，表面上看似乎是单纯的财产转移行为，但其实质远非如此简单。因为房产的实际控制和处分权仍受到贷款银行的限制，赠与行为本身也可能受到相关法律法规的约束。

2. 常见情形

- 买卖双方直接签订单项赠与合同： 在房屋买卖交易中，买方可能要求卖方在房产过户之前或之后签订一份赠与协议，以确保其权益。

- 关联方之间的利益安排： 一些情况下，赠与合同可能是为了规避税费、转移资产或其他特定目的而设计的。

3. 法律效力分析

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，赠与合同原则上是合法有效的，但前提是行为本身不违反法律和公序良俗。在实际操作中，由于房产存在抵押权负担，赠与人是否具备完整的处分权就成了一个关键问题。

房贷未还清签赠予合同：法律效力与项目融资中的风险防范 图2

- 如果赠与人在签订合并未完全偿还贷款，则其名下的房产仍然处于银行的抵押状态。根据《民法典》的相关规定，抵押物未经抵押权人同意不得随意处分。

- 在未获得银行书面同意之前，任何形式的房产转让或赠与行为都可能被视为无效。

“房贷未还清签赠予合同”存在的争议

1. 是否构成对贷款银行的违约？

在实际操作中，许多购房者在签订赠与合并未征得贷款银行的同意。这种做法可能导致多重法律风险：

- 银行可能会认为借款人的资产处分行为（如将房产赠与他人）损害了其抵押权，从而要求提前收回贷款或解除按揭协议。

- 如果赠与合同被认定为无效，则受赠人可能无法获得房产的所有权。

2. 是否存在规避税费的嫌疑？

一些交易双方可能会通过签订赠与合同的来降低交易成本，避免缴纳契税或其他相关费用。这种行为一旦被税务部门查实，则可能面临补缴税款和罚款的风险。

3. 对后续融资的影响

对于希望通过房产进行再融资的购房者来说，如果名下房产已经被赠与他人（或被设置为他人的受益权），则可能会导致其在申请其他贷款时遇到障碍。这种情况下，借款人可能需要承担更高的利率或其他额外费用。

“房贷未还清签赠予合同”中的风险防范策略

1. 法律的必要性

在签订任何形式的房产处分协议之前，建议购房者和相关方寻求专业律师的帮助。通过法律专业人士的指导，可以有效避免因操作不当而引发的法律纠纷。

2. 与银行充分沟通

如果确有需要在房贷未还清的情况下进行房产赠与，则必须事先征得贷款银行的书面同意。只有获得银行的认可，相关赠与行为才可能被认定为合法有效。

3. 明确权利义务关系

在签订赠与合同之前，双方应就各自的权益和义务达成清晰的共识，并在合同中明确约定相关条款。

- 赠与人需保证其对房产拥有完整的处分权。

- 受赠人的权利范围及限制条件。

- 未偿还贷款的部分如何处理。

4. 关注政策变化

我国房地产市场和金融监管环境都在不断发生变化。购房者和相关方需要密切关注相关政策法规的调整，避免因信息滞后而陷入法律风险。

司法实践中的典型案例

关于“房贷未还清签赠与合同”的纠纷案件逐渐增多，以下两个典型案例具有一定的参考价值：

1. 案例一：某购房者在未通知银行的情况下将房产转为他人名下

案件基本情况：李某通过按揭贷款购买了一套房产，并将其赠与朋友王某。在后续的融资过程中，李某因征信问题被银行拒贷。随后，李某以房产赠与未经银行同意为由提起诉讼。

法院认为，李某在未获得银行书面许可的情况下擅自处分抵押物，其行为构成违约。最终判决确认赠与合同无效，并责令李某和王某重新办理房产过户手续。

2. 案例二：某夫妻通过赠与协议分割共同财产

案件基本情况：张某和李某婚后购买了一套房产，并以按揭贷款购买。后两人因感情不和欲离婚，双方签订了一份房产赠与协议，约定将房产归一方所有。

法院审理过程中认为，尽管该行为属于夫妻共同财产的内部处分，但由于房产仍在抵押状态，且未经银行同意，因此该赠与协议部分条款被认定为无效。最终法院判决房产归属应综合考虑双方的具体贡献和还贷情况。

“房贷未还清签赠予合同”这一行为虽然在某些情况下可能存在一定的操作空间，但从法律和风险防范的角度来看，其潜在的法律风险不容忽视。作为购房者和相关方，在面对类似问题时，应充分评估可能带来的法律后果，并通过合法合规的解决问题。

对于项目融资领域而言，了解这些潜在的法律风险不仅有助于避免不必要的经济损失，还能为后续的资产管理和财务规划提供重要参考。希望本文能对读者理解“房贷未还清签赠予合同”的相关法律问题有所启发，并在实践中起到一定的指导作用。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）