房产税计税依据：房产余值和租金

根据我国《房产税法》及其实施细则的规定，房产税的计税依据主要包括房产原值、房产租金收入等。在实践中，对于房产税计税依据的理解和掌握存在一定差异，特别是在房产余值和租金两个方面。结合相关法律规定，对房产税计税依据房产余值和租金进行详细阐述。

房产余值计税依据

1. 概念及特点

房产余值，是指房产在存续期间内，因使用、消耗、老化、损耗等因素，导致房产原值减少而形成的剩余价值。房产余值计税依据是房产税法所规定的计税依据之一，具有以下特点：

（1）客观性：房产余值是房产实际价值的一种体现，具有较强的客观性。

（2）稳定性：房产余值在房产存续期间内相对稳定，便于计算和评估。

（3）可比性：房产余值可以与其他房产进行比较，便于比较房产价值。

2. 房产余值计税依据的确定

（1）根据《房产税法》第六条规定，房产余值应当按照房产原值减除下列费用后的余值计算：

①累计陈旧费：房产在使用过程中，由于陈旧、损耗等原因，价值降低的，可按照房产原值的一定比例计提累计陈旧费。

②预计净残值：房产在更新改造、重建、维修等过程中，预计剩余使用年限较短的，可按照房产原值的一定比例计提预计净残值。

（2）根据《房产税法实施细则》第十一条规定，房产余值的确定应当遵循以下原则：

①房产原值应当包括房产取得价格、房产取得成本、房产改良和修理费用等。

②房产租金收入应当扣除房产税法第六条规定的各项费用。

3. 房产余值计税依据的运用

在房产税的计税过程中，房产余值是一个重要的计税依据。根据房产余值确定的原则，可以有效地避免房产税的漏洞，保证税收的公平和稳定。

房产租金收入计税依据

1. 概念及特点

房产租金收入，是指房产所有人从其出租的房产中取得的租金收入。房产租金收入计税依据是房产税法所规定的计税依据之一，具有以下特点：

（1）具有明确性：房产租金收入是在房产所有人出租房产的过程中产生的，其收入与房产所有人直接相关。

（2）具有单一性：房产租金收入仅指房产所有人从其出租的房产中取得的租金收入，不包括房产余值等其他收入。

房产税计税依据：房产余值和租金

（3）具有较强的可操作性：房产租金收入的确定较为简单，一般按照房产原值的一定比例计算。

2. 房产租金收入计税依据的确定

房产租金收入的计税依据，应当遵循房产税法的规定，即房产原值减除房产税法第六条规定的各项费用后的余值。

房产原值包括以下

（1）房产取得价格：房产所有人购买房产时所支付的价格。

房产税计税依据：房产余值和租金

（2）房产取得成本：房产所有人建造、改造、修理房产所产生的费用，包括人工费、材料费、设备费等。

（3）房产改良和修理费用：房产所有人为了改善房产功能或延长房产使用年限而发生的费用，包括翻新、装修、设备更新等。

房产税法第六条规定的各项费用包括：

（1）房产税：房产所有人按照房产原值的一定比例缴纳的房产税。

（2）印花税：房产所有人按照房产原值的一定比例缴纳的印花税。

（3）评估费：房产所有人委托评估机构对房产进行评估所产生的费用。

3. 房产租金收入计税依据的运用

房产租金收入的计税依据较为明确，一般按照房产原值的一定比例计算。在房产税的计税过程中，房产租金收入是一个重要的计税依据。根据房产租金收入确定的原则，可以有效地避免房产税的漏洞，保证税收的公平和稳定。

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