棚户区融资路径解析与金融居间服务的创新应用

随着城市化进程加快和旧城改造工作的推进，棚户区改造已成为我国改善民生、优化城市发展格局的重要举措。而在这一过程中，融资问题始终是棚改项目面临的最大挑战之一。特别是在近年来房地产市场调控政策不断收紧的背景下，传统的棚改融资模式面临新的考验：资金来源不稳定；融资渠道受限；还款周期与资金需求不匹配等问题日益突出。

从金融居间服务的专业视角出发，系统分析棚户区改造领域的融资痛点，并结合最新政策导向和市场实践，探讨可行的融资解决方案。通过引入金融创新工具、优化项目管理机制和搭建多元化融资平台，棚改融资难题有望得到。

棚户区融资需求与现状分析

棚户区改造是一项典型的准公共产品供给项目。其特点包括投资规模大、回收周期长、社会效益显着，但经济效益相对有限。这些特征决定了棚改项目的融资难度：

1. 资金缺口大：根据公开报道，单个棚改项目投资额往往在数十亿元以上。而地方政府财政收入和土地出让金的波动，直接影响棚改融资能力。

棚户区融资路径解析与金融居间服务的创新应用 图1

2. 融资渠道受限：传统上，棚改项目主要依赖于政策性银行贷款、地方平台公司融资等。但近年来金融监管趋严，地方政府债务风险防控要求提升，这些融资渠道面临收窄压力。

3. 收益与风险不匹配：棚改项目的现金流通常需要政府补贴支持，这增加了金融机构的授信难度。拆迁过程中可能会遇到社会稳定风险，进一步影响项目融资。

4. 期限错配问题：棚改项目周期长（一般5-10年），但地方政府和企业的资金流动性需求较高，容易导致资金链断裂风险。

棚户区融资的可行路径

针对上述痛点，金融居间服务领域正在探索多元化的解决方案。以下几种模式在实践中已取得一定成效：

（一）政府服务模式

"政府服务"成为棚改融资领域的创新亮点。这一模式的核心在于：政府通过政府采购协议，委托市场化企业实施棚改项目。具体流程如下：

1. 政企合作机制：地方政府作为采购方，与社会资本方（如房地产开发企业、建筑施工企业）签订长期服务合同，明确双方权利义务。

2. 融资支持：社会资本方凭借政府采购协议，向金融机构申请贷款或其他融资工具。国开行广西分行在桂林市全州县和兴安县的棚改项目中，就采用了这种模式，并成功授信28.6亿元。

3. 资金支付机制：政府按项目进度分期向企业支付服务费，将土地出让收入作为还款来源之一。这既能分散偿债压力，又能保障社会资本方的收益预期。

（二）资产证券化（ABS）

棚改项目具有稳定的现金流特点（如拆迁补偿款、安置房销售回款等），适合开展资产证券化融资：

1. 基础资产构建：将棚改项目的未来收益权打包，形成可分割的标准化金融产品。

棚户区融资路径解析与金融居间服务的创新应用 图2

2. 分层设计：通过结构化安排，设计不同风险等级的ABS份额，吸引多元化投资者。

3. 增信措施：引入政府信用支持、优质资产质押等手段，提升 ABS 产品的信用评级。

（三）政策性银行贷款

政策性金融机构在棚改融资中扮演重要角色。其优势在于：

1. 贷款期限长（通常在10年以上），能匹配棚改项目的长期需求；

2. 利率水平较低，减轻企业财务负担；

3. 政策导向性强，能够撬动更多社会资本参与。

不过，政策性银行贷款也面临额度有限、审批流程较长等问题。需要通过创新设计提高资金使用效率。

（四）PPP模式与基金招商

政府和社会资本合作（PPP）模式在棚改领域的应用逐渐增多。其主要优势在于：

1. 资金来源多元化：可通过设立专项 PPP 基金，引入保险资金、外资机构等长期投资者；

2. 风险分担机制：明确政府和社会资本的风险责任边界；

3. 项目全生命周期管理：从规划、建设到运营提供整体解决方案。

这种特别适合那些具有综合性开发价值的棚改项目（如 TOD 模式，即以公共交通为导向的城市发展）。

金融居间服务在棚改融资中的价值

作为连接资金需求方和供给方的专业中介机构，金融居间服务机构在棚改融资中发挥着不可替代的作用：

1. 方案设计：为棚改项目量身定制融资解决方案，确保资金结构合理、风险可控；

2. 渠道对接：搭建政府、银行、社会资本三方的合作平台，促进高效对接；

3. 风险控制：协助建立项目风险管理机制，保障各方利益；

4. 政策解读：及时把握国家金融政策变化，为客户提供专业指导。

成功实践案例分析

以国开行广西分行支持的桂林棚改项目为例：

1. 项目概况：涉及拆迁面积超过50万平方米，总投资约30亿元；

2. 融资模式：采用"政府服务 政策性银行贷款"组合方案。政策性银行提供80%的长term贷款，剩余部分通过社会资本方自有资金解决；

3. 经济效益：项目实施后，预计可带动当地经济发展，提升城市品位，增加土地出让收入，形成良性循环。

这一案例的成功表明，创新融资模式能够有效棚改项目的资金难题。值得借鉴和推广。

与建议

为了进一步推动棚改领域的金融服务创新，建议从以下几个方面着手：

1. 完善政策体系：出台更多针对棚改融资的支持政策，明确政府和社会资本的权利义务边界；

2. 丰富金融工具：鼓励开发创新型融资产品（如绿色债券、棚改专项债等）；

3. 加强风险管理：建立风险预警机制，防范系统性金融风险；

4. 提升专业能力：培养更多具备棚改项目经验的金融人才，为高质量发展提供智力支持。

通过不断的改革创新，棚户区改造将不再是制约城市发展的包袱，而是推动经济、改善民生的新引擎。金融居间服务在这一过程中扮演着越来越重要的角色，未来大有可为。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）