龙煜企业管理：房地产项目风险与合规管理探析

随着中国经济的快速发展，房地产业成为推动经济的重要引擎。在这个过程中，一些企业在追求经济效益的往往忽视了风险管理与法律合规的重要性。以龙煜企业管理为例，该公司在浐灞生态区大型房地产项目中因资金链断裂、内部管理混乱等问题，导致购房者权益受损，最终引发了多起诉讼案件。通过分析相关案例，探讨企业在房地产开发过程中可能面临的风险，并提出相应的应对策略。

企业概况与背景

龙煜企业管理是一家专注于房地产开发与投资的企业，在内拥有多个大型住宅项目。公司早期以“高性价比”和“优质服务”为核心竞争力，赢得了部分消费者的信赖。随着市场竞争的加剧，公司在资金运作、项目管理和法律合规等方面逐渐暴露出诸多问题。

2012年，该公司在浐灞生态区启动了一个名为“花园”的大型住宅小区建设项目。该项目计划总投资50亿元人民币，规划用地面积达30万平方米，旨在打造一个集住宅、商业和公共设施于一体的综合性社区。由于公司管理层在项目初期的决策失误，导致资金链出现严重问题。

2018年8月，因高腊梅等购房者未能按时获得房产证，诉讼案件正式进入司法程序。法院判决显示，龙煜企业管理未按照合同约定履行义务，需向购房者赔偿违约金，并支付相应的利息损失（参见案例一）。

龙煜企业管理：房地产项目风险与合规管理探析 图1

案例分析与风险识别

案例一：高腊梅诉龙煜置业案

基本案情：

2015年10月，高腊梅与龙煜置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的小区商品房一套，并支付了全部购房款。直至2020年，购房者仍未获得房产证，且该房屋被法院查封（参见案例二）。

风险分析：

1. 法律合规风险：公司未按合同约定履行义务，导致购房者权益受损。

2. 资金流动性风险：因资金链断裂，项目停工，最终引发烂尾楼问题。

案例二：花园二期烂尾事件

基本案情：

2017年，该项目二期因缺乏后续资金，施工被迫中断，导致购房者无法按时入住。部分购房业主提起诉讼，要求解除合同并退还购房款（参见案例三）。

风险分析：

1. 项目管理失控：公司未能对项目的全程进行有效监控，导致工程进度严重滞后于计划。

2. 风险预警机制缺失：在资金链出现问题时，未能及时采取补救措施，最终导致项目烂尾。

案例三：购房者起诉龙煜企业案

基本案情：

购房者于2016年购买花园三期商品房，并支付全部款项。在房屋即将交付之际，该楼盘因涉嫌违规预售被政府叫停，最终引发了近50起诉讼案件。

风险分析：

1. 合规性风险：公司存在未取得预售许可证就预售房产的违法行为。

2. 声誉风险：事件导致公司在当地市场信誉严重受损。

企业风险管理与改进策略

（一）建立全面的风险管理体系

1. 完善内部风控机制：

建立独立的风险管理部门，确保对项目开发过程中的每个环节进行全面监控。

制定风险评估标准和应急预案，针对可能出现的问题制定应对措施。

2. 加强合同管理：

在签订合明确双方的权利与义务，并设置违约责任条款。在《商品房买卖合同》中增加“不可抗力条款”和“退款机制”，以避免因公司原因导致的风险。

3. 法律顾问介入：

聘请专业律师团队，对公司的经营行为进行全程法律把关，确保所有决策符合国家法律法规。

（二）优化资金管理

1. 多元化融资渠道：

通过银行贷款、资本市场融资等改善公司现金流管理。在开发“花园”项目时，可引入ABS（资产backed securities）等创新融资工具。

2. 设立风险备用金：

在项目初期就计提一定比例的风险资金，用于应对可能出现的突发情况。

3. 加强财务审计：

定期对公司财务状况进行独立审计，并向董事会和股东大会报告。这有助于及时发现和纠正财务问题，避免因资金链断裂带来的系统性风险。

（三）提升项目管理能力

1. 引入外部专业团队：

聘请第三方房地产公司，对项目的开发进度、质量控制等方面进行全面评估，并提出改进建议。在“花园”二期出现问题时，及时引入专业团队进行项目盘活。

2. 实施标准化管理流程：

制定统一的项目管理制度，涵盖从规划设计、施工建设到竣工交付的每个环节。确保所有项目执行流程符合行业标准。

3. 加强与政府部门沟通：

保持与地方政府相关部门的良好沟通，及时了解政策动向，并争取必要的支持和帮助。在预售许可证申请过程中，确保所有材料齐全，避免因审批延迟引发纠纷。

（四）注重企业品牌建设

1. 建立客户服务体系：

建立专门的客户服务中心，对购房者进行定期回访，及时解决他们的合理诉求。

2. 加强舆情监控：

通过网络平台实时监测公司口碑和舆论动态，一旦发现负面信息，要及时采取应对措施。

3. 履行社会责任：

积极参与公益活动，提升企业在社会中的形象。在“花园”项目出现问题时，可通过捐赠或志愿服务来修复企业声誉。

（五）构建法律风险防范体系

1. 法律顾问常驻制度：

聘请专业律师担任公司常年法律顾问，负责处理日常法律事务，并参与重大决策的法律论证工作。

2. 完善合同文本：

对公司常用的合同模板进行定期更完善，确保各项条款合法合规。在与购房者签订合增加“不可抗力”、“解除条件”等具体条款。

龙煜企业管理：房地产项目风险与合规管理探析 图2

3. 建立争议解决机制：

在发生纠纷时，优先通过协商或调解方式解决问题，避免诉讼对公司声誉造成负面影响。在高腊梅案中，双方可通过庭前调解达成和解协议。

龙煜企业管理在快速发展过程中暴露出的风险问题，暴露了房地产开发企业在经营过程中容易忽视的几个关键环节：法律合规性、资金管理、项目监控以及危机应对等。通过对上述案例的分析这些风险不仅会损害企业的财务健康和市场信誉，还可能引发一系列连锁反应，最终危及企业的生存发展。

针对这些问题，企业需要从完善内部治理结构、优化资源配置、强化风险管理等多个方面入手，构建全方位的风险防范体系。只有这样，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现可持续发展。

对于其他房地产开发企业而言，龙煜企业管理的教训也具有重要的借鉴意义。只有建立健全的法律合规机制和风险管理体系，才能有效规避类似问题的发生，确保项目的顺利推进和企业的稳健经营。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）