直系亲属房产赠与|房贷未还完的过户手续及融资策略

随着我国房地产市场的不断发展，家庭成员之间的财产传承和财富规划需求日益增加。在这一背景下，直系亲属之间的房产赠与成为一种常见的财产转移方式。在实际操作过程中，许多家庭会遇到这样一个问题：如何在房贷尚未还清的情况下完成房产赠与手续？从项目融资的角度出发，深入分析这一问题，并提出相应的解决方案。

直系亲属房产赠与的法律背景

1. 房产赠与的基本定义

房产赠与是指赠与人将其合法所有的房产无偿转移给受赠人的一项民事法律行为。我国《民法典》明确规定，房产赠与合同自签订之日起即具有法律效力，但需依法办理不动产权属变更登记手续。

直系亲属房产赠与|房贷未还完的过户手续及融资策略 图1

2. 直系亲属关系的特殊性

在法律上，直系亲属包括父母与子女、祖父母与孙子女等。由于存在血缘或赡养抚养关系，直系亲属之间的房产赠与往往具有一定的道德和情感因素，也需要遵守相应的法律规定。

3. 房贷未还清对过户的影响

如果房产处于按揭状态（即房贷尚未还清），则房产的所有权属于银行和借款人共有。即使进行了赠与公证，也无法直接完成所有权转移，必须在还清贷款后才能办理过户手续。

房贷未还完情况下的赠与流程

1. 债务处理

赠与人需明确告知受赠人该房产存在尚未结清的抵押贷款

双方应协商确定由谁负责偿还剩余贷款

若选择由受赠人承担，则需要确保其具备履行能力，并提供相应担保

2. 公证程序

由于涉及金额较大且关系复杂，建议双方在专业律师陪同下签订赠与合同

公证时需提交以下材料：

赠与人的身份证明

不动产权证书

房屋价值评估报告（必要时）

家庭成员关系证明

还贷承诺书或协议

3. 权属变更登记

在贷款结清后，双方需携带相关材料到房产所在地的不动产登记中心申请过户

登记机关将对资料进行审查，并收取必要的工本费用

取证后完成房产交付。

4. 税务承担

赠与人无需缴纳个人所得税（直系亲属间免征）

受赠人需按评估价值的3%缴纳契税

若选择评估，则可能需要支付少量评估费用

对项目融资的影响

1. 资金流动性分析

房产赠与涉及的资金流动复杂，建议提前规划还款来源

如果由受赠人提供过渡性资金用于还贷，需控制风险敞口

建议设立专门的信托账户进行资金托管

2. 法律风险防范

明确双方的权利义务关系，防止未来产生纠纷

可为高净值客户提供结构化融资方案，确保交易安全

定期跟踪赠与房产的使用情况和价值变化

3. 税务优化建议

充分利用直系亲属间的税收优惠政策

直系亲属房产赠与|房贷未还完的过户手续及融资策略 图2

合理安排赠与时间和，降低整体税负

建议在专业顾问指导下制定方案，确保合法性

融资风险应对策略

1. 建立风险评估机制

对参与交易的各方信用状况进行评级

制定应急预案，防范突发事件

定期开展压力测试，识别潜在风险点

2. 完善担保体系

根据赠与金额和期限设定合理的担保措施

推荐使用抵押反担保等

考虑引入保险机制，分散经营风险

3. 加强贷后管理

建立健全的信息管理系统

定期与借款人保持沟通，掌握最新情况

及时发现并处理苗头性问题

案例分析与经验

1. 典型案例回顾

某高净值客户计划将其名下一套按揭房产赠与其子。由于贷款余额较大，双方共同制定了详细的还款计划，并通过专业机构完成了公证和过户手续。整个过程历时两个月，最终顺利完成交易。

2. 成功经验

提前做好充分的规划和准备

选择专业的服务机构提供支持

严格遵守法律法规和行业规范

与建议

1. 政策建议

建议政府进一步完善相关法律体系，明确房产赠与的操作流程

加强对金融机构的事中事后监管，防范系统性金融风险

推动建立统一的不动产信息共享平台，提高交易效率

2. 行业倡议

行业协会应加强自律建设，规范市场秩序

鼓励企业创新服务模式，提升客户体验

加强从业人员培训，提高专业水平

3. 消费者提示

建议在做出重大财产决策前专业顾问

选择正规机构办理相关手续

留意潜在的法律风险和经济负担

在处理直系亲属间的房产赠与问题时，必须兼顾法律合规性、财务可行性和家庭和谐。对于项目融资方而言，应在严格控制风险的前提下，为客户提供专业、高效的金融服务，共同促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）