从别人手里买按揭房的程序及注意事项|按揭房买卖流程解析

随着房地产市场的不断发展，越来越多的人选择通过按揭贷款的购房。在实际操作中，除了新房按揭之外，还存在一种特殊情况：从别人手里已经办理了按揭贷款的房产。这种交易被称为"买按揭房"或"接盘按揭贷"，其程序和注意事项与普通二手房买卖有所不同。详细阐述从别人手里买按揭房的具体程序，并结合项目融资领域的专业知识进行深入分析。

"从别人手里买按揭房"

"从别人手里买按揭房"，是指一套已经在银行办理了抵押贷款（按揭）的房产。这套房子的所有权暂时归原借款人所有，但其已经向银行申请并获批了个人住房抵押贷款。在这种房产时，新的买家需要与原借款人协商解除其与银行的抵押关系，并由自己重新申请按揭贷款或采取其他付款。

具体而言，这种交易涉及以下几个关键环节：

从别人手里买按揭房的程序及注意事项|按揭房买卖流程解析 图1

1. 原借款人的剩余贷款处理

2. 房产所有权转移登记办理

3. 新买方的按揭贷款申请

4. 银行抵押权变更或注销

按揭房的主要程序

要顺利完成从别人手里按揭房，大致需要经过以下几个主要步骤：

（一）确定交易意向

1. 目标选择：明确目标房产的基本信息，包括坐落位置、建筑面积、剩余贷款金额等关键数据。这些信息通常可以在原借款人提供的《个人住房借款合同》中查到。

2. 尽职调查：新买方需要对拟的按揭房进行尽职调查，重点了解以下

房屋是否存在其他担保或抵押

借款人是否已经出现逾期还款情况

房产是否存在产权纠纷

当前贷款余额及利率水平

（二）与原借款人协商解除贷款

1. 协商谈判：新买方需要与原借款人就以下事项达成一致：

贷款剩余本金的清偿（可以是一次性还清，也可以由新买方承担）

房产所有权转移时间

相关费用分担（如提前还款的违约金等）

2. 提前还款申请：如果选择由原借款人继续偿还贷款，通常需要先与银行协商调整抵押物状态。但这种做法较为复杂且耗时较长，实际操作中更常见的是直接通过新买方一次性支付部分或全部房款来清偿剩余贷款。

3. 办理提前还款手续：

向银行提交提前还贷申请

结清所有未偿还的贷款本息及相关费用

银行出具结清证明并解除抵押登记

（三）办理房产过户手续

1. 买方资质审核：新买方需要向房地产交易中心提交购房资格证明文件，包括但不限于：

身份证明

婚姻状况证明

收入证明（如需贷款）

税务缴纳证明

2. 签订买卖合同：买卖双方需签订正式的《存量房买卖合同》，对成交价格、付款等条款达成一致，并向房产交易中心提交备案。

3. 办理权属转移登记：

买方支付购房款，通常需要将房款存入监管账户

房产交易中心审核材料后颁发新的不动产权证书

（四）新买方申请按揭贷款（如需）

从别人手里买按揭房的程序及注意事项|按揭房买卖流程解析 图2

如果买方选择继续通过银行按揭支付剩余款项，则需要重新进行贷款申请流程：

1. 由买方作为新申请人，向银行提交贷款申请资料

2. 银行对买方的信用状况、收入能力等进行评估审核

3. 签订新的借款合同和抵押合同

4. 办理 mortgage registration

项目融资领域的特殊考量

在项目融资领域，尤其是涉及房地产开发企业或机构投资者的大额按揭业务时，现房（特别是带有按揭贷款的房产）还有更多的专业注意事项：

（一）风险评估与管理

1. 贷款状态审查：

须全面核查原借款人的还款记录

评估其是否存在不良信用记录

确定当前贷款是否有逾期情况

2. 资产状况分析：

了解借款人是否还有其他负债或担保

评估其资产结构是否稳健

对其未来的偿债能力进行预测

（二）法律文件审查

1. 原借款合同审查：仔细阅读并理解原借款合同的所有条款，重点关注以下

违约责任条款

提前还款条件和费用

抵押物处置条款

保证与保险要求

2. 其他法律文件：包括但不限于抵押登记文件、房产评估报告等。

（三）交易结构优化建议

1. 决策：

建议采用一次性付清贷款余额的，以减少中间环节的风险

在资金允许的情况下，可以要求原借款人提供一定的风险保证金

2. 合同条款设计：

明确双方的权利义务关系

设定违约责任和争议解决机制

确保合同内容符合当地法律法规要求

注意事项与风险防范

1. 交易成本：

提前还款可能产生较高的费用，买方需充分考虑经济承受能力

过户过程中涉及的税费较多（契税、增值税等）

2. 时间安排：

整个交易周期较长，尤其是在需要处理银行审批的情况下

需合理规划时间表，避免延误

3. 操作风险：

原借款人可能出现信用违约问题

房产过户过程中可能遇到的各类行政障碍

新贷款申请失败的风险

4. 法律合规：

确保所有交易行为符合国家法律法规要求

避免参与"首付贷"、"空壳公司"等违规操作

从别人手里带有按揭贷款的房产是一项复杂度较高且风险较大的交易活动。在整个程序中，买方需要特别注意以下几点：

1. 充分了解原借款人的信用状况和还款能力

2. 完备的相关法律文件审查

3. 专业团队的支持（律师、财务顾问等）

4. 合理评估经济承受能力

通过本文的系统介绍，结合项目融资领域的专业知识，我们希望可以为计划按揭房的个人或机构提供有价值的参考与指导。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）