买商铺能先办贷款后签合同吗|商铺贷款流程与法律合规性深度解析

在项目融资领域，许多投资者关注的一个重要问题是：“买商铺是否可以先办理贷款后签订正式的买卖合同？”这个问题涉及法律、金融和商业实践多个层面。从专业角度出发，详细阐述这一问题，并结合实际案例深度分析其合法性和操作流程。

“先贷后签”模式？

“先办贷款、后签合同”，是指商铺买受人在购买商铺前，为了获得银行或其他金融机构的贷款支持，先行向贷款机构申请并完成贷款审批程序，待贷款批复后才与商铺出售方签订正式买卖合同的行为。这种操作模式在某些情况下可能会被采用，但其合法性和可行性需要仔细评估。

“先贷后签”模式的法律合规性分析

买商铺能先办贷款后签合同吗|商铺贷款流程与法律合规性深度解析 图1

根据《中华人民共和国民法典》及相关法律规定，在商品房或商业地产交易中，买卖双方应当遵循“平等自愿、诚实信用”的原则签订正式合同。如果买受人采取了“先贷后签”的操作，可能会涉及以下法律风险：

1. 物权归属问题

在未签订正式买卖合同之前，商铺的所有权仍归属于出售方。若出售方在此期间因其他原因将商铺出售给第三方，买受人可能会面临权利落空的风险。

2. 贷款法律效力

银行或其他金融机构在发放贷款时通常要求借款人提供抵押或保证等担保措施。如果买卖合同未正式签订，相关担保措施的合法性可能存在问题。

3. 合同成立时间

根据《民法典》第五百零二条，买卖合同自双方签字盖章之日起成立生效。若买受人未与出售方签订正式合同，其“购买”行为并未最终完成。

“先贷后签”的实际应用场景

尽管存在法律风险，“先贷后签”模式在某些特殊情况下仍可能被采用，

1. 缓解资金压力

对于一些 cash-strapped 投资者，“先贷后签”可以帮助其提前获取贷款支持，确保购房款的筹措。

2. 锁定交易机会

在商业地产市场波动较大的情况下，买受人可能希望通过提前完成贷款审批来锁定有利价格和交易机会。

3. 政策限制

某些地区的房地产相关政策可能会对贷款时间和合同签订时间提出特殊要求。

“先贷后签”操作的注意事项

为了降低法律风险，在实际操作中应当注意以下几点：

1. 签署补充协议

买受人与出售方可以协商达成补充协议，明确双方的权利义务关系。该协议应包含贷款获批后的合同签订时间、违约责任等内容。

2. 抵押权设定

银行或其他金融机构可以通过与开发商或商铺所有人签署三方协议的，确保贷款发放后能够顺利办理抵押登记手续。

3. 法律合规审查

在操作过程中应当及时专业律师，确保相关协议和流程符合法律法规要求。

买商铺能先办贷款后签合同吗|商铺贷款流程与法律合规性深度解析 图2

案例分析：某城市“先贷后签”纠纷案

2021年，某城市发生了一起因“先贷后签”导致的商业纠纷案。一位投资者在未签订正式买卖合同的情况下与银行完成贷款审批，但因市场波动未能及时支付余款，最终引发法律诉讼。

案例分析：

问题核心

在该案件中，争议焦点在于买受人是否能够在未签订正式买卖合同的前提下获得商铺的所有权以及使用的合法性。

法院判决

法院认为，在买卖合同未生效的情况下，买受人无权要求商铺的所有权变更。出售方有权解除交易并收回商铺。

“先贷后签”与“正常流程”的比较

为了更清晰地理解“先贷后签”模式，我们可以将其与正常的贷款-签约流程进行对比：

| 比较维度 | 先贷后签 | 正常流程 |

||||

| 合同签订时间 | 贷款审批通过后再签订 | 先签订合同再申请贷款 |

| 法律风险 | 高（物权未转移，担保无效） | 较低 |

| 操作复杂性 | 较高 | 较低 |

与建议

1. 谨慎选择模式

投资者应根据自身情况选择合适的购房流程。在大多数情况下，“先签合同后办理贷款”是更为稳妥的选择。

2. 加强法律保护

相关方应当积极磋商，确保所有协议符合法律规定，并通过正规渠道进行备案和公证。

3. 审慎决策

在采取“先贷后签”的前，建议充分专业律师或房地产顾问，评估可能的风险与后果。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）