银行不商铺贷款的真相：项目融风险与挑战

随着中国经济的快速发展，房地产市场作为国民经济的重要支柱产业，一直受到社会各界的高度关注。在这繁荣的背后，也隐藏着诸多潜在的风险和挑战。国内多家银行开始逐步收紧或者暂停对商铺类项目的贷款支持。这一现象引发了广泛的讨论，尤其是在项目融资领域，从业者们也在积极探索应对策略。

“银行不商铺贷款”？

银行不商铺贷款是指银行金融机构基于风险控制、政策导向或市场环境变化等多重因素考虑，不再为商业地产项目（如商场、商铺）提供贷款支持的金融行为。具体表现在以下几个方面：

1. 贷款额度受限：原本用于支持商铺开发的贷款规模被压缩或取消

2. 审批流程趋严：银行提高了对借款人资质、抵押物评估等要求，导致通过率下降

银行不商铺贷款的真相：项目融风险与挑战 图1

3. 利率上浮：即便能够获得贷款，融资成本也显着提高

4. 期限缩短：贷款产品的期限变短，还款压力加大

这种现象并非孤立事件。2019年至今，已有超过20家银行陆续减少了对商铺项目的信贷支持。根据中国银行业协会的统计数据显示，2020年商业地产类不良贷款率较上年了3.6个百分点。

银行不商铺贷款的真相：项目融风险与挑战 图2

为何会出现“银行不商铺贷款”？

（一）宏观经济环境的影响

近年来中国经济增速放缓，房地产市场面临下行压力。商铺作为商业地产的一种重要形态，其市场需求呈现明显下滑趋势。特别是在三四线城市，大量空置的商铺导致开发商难以收回投资成本，进一步加剧了金融风险。

（二）政策调控的作用

中国政府近年来持续加强房地产市场的宏观调控。2016年出台的"金融十条"、"三三四"检查等政策文件，都将商业地产类贷款作为重点监管对象。特别是在2017年的第五次全国金融工作会议上，明确要求银行金融机构要防范房地产金融风险。

（三）行业自身存在的问题

长期以来，国内商业地产行业存在过度开发的问题。大量商铺项目集中在同一区域，导致供大于求的市场格局。再加上运营管理水平参差不齐，部分项目的盈利能力难以保障。

"银行不商铺贷款"对业务的具体影响

（一）对于开发商的影响

1. 融资渠道收窄：失去银行信贷支持后，开发商的资金链面临更大压力

2. 项目开发进度放缓：一些在建项目可能因资金短缺而停工

3. 财务风险上升：高负债率加上盈利能力下降，导致企业经营风险加剧

（二）对于消费者的影响

1. 购房成本增加：由于开发商的资金压力传导到终端，商铺的售价和租金可能会出现非理性上涨

2. 市场流动性下降：二手商铺交易量萎缩，变现难度加大

3. 投资信心受挫：投资者对商业地产市场的预期发生改变

（三）对于整个行业的影响

1. 市场竞争加剧：在银行降低信贷门槛的一些中小型开发商可能被迫退出市场

2. 行业洗牌加快：资源向头部企业集中，行业格局可能发生重大变化

3. 发展模式转变：传统的开发销售模式受到挑战，运营和服务能力的重要性进一步凸显

应对策略与风险防范机制

（一）多元化融资渠道的建立

1. 探索资产证券化（ABS）：通过REITs等金融工具盘活存量资产

2. 引入民间资本：借助私募基金、产业资本等非银行资金来源

3. 加强国际在符合国家政策的前提下，适度开展跨境融资

（二）创新金融产品

1. 发展债权投资计划：设计适合商业地产项目的长期限固定收益产品

2. 推广抵押贷款支持证券（MBS）：提高资产流动性的分散风险

3. 开发风险管理工具：如期权、保险等对冲市场波动带来的影响

（三）加强与政府的

1. 争取政策支持：在符合地方经济发展规划的前提下，积极申请各类扶持资金

2. 参与 PPP项目：通过公私合营模式降低融资难度

3. 用好产业基金：借助地方政府设立的产业发展基金

（四）强化风险管理机制

1. 完善风险评估体系：建立基于大数据和人工智能的风险预警系统

2. 加强贷后管理：建立常态化的跟踪监测机制

3. 多元化担保方式：探索应收账款质押、在建工程抵押等创新模式

（五）提升项目运营水平

1. 优化产品设计：根据市场需求调整业态布局

2. 提高招商能力：引入优质 tenants 提升项目的收益能力

3. 加强运营管理：建立专业的物业服务团队和智能化管理系统

与建议

尽管当前银行对商铺贷款支持力度下降，但这并不意味着商业地产的终结。恰恰相反，这预示着行业正在经历一次重要的转型期。

1. 政策方面：

建议政府在加强金融监管的也要完善相关配套措施

指导金融机构建立更科学的风险定价机制

加强信息披露制度建设，保护投资者权益

2. 行业层面：

企业要加快转型升级步伐，提升自身核心竞争力

积极探索轻资产发展模式，在管理输出等方面寻找新机遇

大力推进数字化转型，利用科技手段提升运营效率

3. 监管机构方面：

应建立健全的行业标准和规范

加强对金融创新产品的监管，防范系统性风险

完善金融消费者保护机制

银行不商铺贷款现象折射出中国房地产市场正在经历的重要变革。作为项目融资领域的从业者，我们既要清醒认识到当前面临的挑战，也要把握住转型升级带来的发展机遇。

商业地产行业必将朝着更加多元化、精细化的方向发展。只有准确把握市场趋势，积极应对政策变化，并在商业模式和运营能力上寻求突破，才能在这个充满不确定性的时代中立于不败之地。

（本文基于2023年上半年最新数据撰写）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）