贷款买房：用他人名字购买的安全性与法律风险

在房地产市场持续升温的背景下，许多人选择通过贷款购房来实现住房梦想。有些购房者因自身信用记录不佳、收入不足以满足银行要求等问题，转而寻求“借名买房”的方式，即以他人的名义办理房贷手续，实际购房人为自己或第三人。这种方式虽然看似规避了某些限制条件，但存在巨大的法律和金融风险。从项目融资领域的专业视角出发，对“贷款用他人名字买房”这一行为的安全性进行全面分析，并探讨其在实践中的可行性与潜在风险。

借名买房？

“借名买房”是指实际购房人（下称“A方”）因自身条件不符合银行贷款要求或为规避某些政策限制，通过借用他人名义（下称“B方”）签订房屋买卖合同及借款合同的行为。这种行为在法律和金融领域均存在复杂性，尤其是在项目融资过程中需要考虑的因素更多。

贷款买房：用他人名字购买的安全性与法律风险 图1

在这种模式下：

1. 名义借款人：B方作为贷款合同的直接相对人，负责按照银行要求提供相关资料并签署合同。

2. 实际购房人：A方是房屋的实际购买者，负责支付首付款、月供以及其他相关费用。

3. 风险承担主体：双方需明确各自的权利义务，包括但不限于还贷责任、房产归属以及可能产生的法律责任。

“借名买房”的法律风险分析

1. 物权法与债权法冲突的风险

根据《中华人民共和国物权法》，不动产物权的转移以登记为准，即房屋所有权归名义购房人（B方）所有。在实际操作中，A方支付了首付款并按月还贷，因此在债权层面，A方对银行承担着还款义务。这种物权与债权分离的状态可能导致以下问题：

房产归属争议：若B方因个人债务问题被法院强制执行名下房产，A方可能面临失去房屋的风险。

贷款违约风险：一旦A方未能按时偿还月供，银行会直接向B方追偿，而B方可能因未履行还款义务而被列入黑名单或承担法律责任。

2. 婚姻家庭中的隐性纠纷

如果B方已婚，其配偶对借名买房的行为并不知情，则可能引发夫妻共同财产争议。在离婚时，若配偶主张房产为夫妻共有财产，A方将面临复杂的法律诉讼。

3. 政策风险与银行审核漏洞

部分购房者试图通过“借名买房”规避限购、限贷等政策，但这种行为一旦被发现，不仅会导致交易失败，还可能引发行政处罚。银行在审查贷款申请时会穿透至实际购房人，若发现借名行为，可能会拒绝受理或要求借款人承担全部还款责任。

“借名买房”的项目融资风险

1. 融资结构复杂性

对于房地产开发项目而言，借名买房可能导致资金链断裂。在商业抵押贷款中，若实际购房人（A方）因经济压力无法按时还款，项目开发商可能面临流动性问题甚至项目烂尾的风险。

2. 金融机构的法律追责风险

银行在发放贷款时应严格审查借款人的真实性，并确保其具备偿债能力。如果因未尽到审慎调查义务而导致借名买房现象发生，银行可能被要求承担过错责任。

3. 税务与财务规划风险

借名买房可能导致房产税、契税等税费计算错误，进而影响整体财务规划的合规性。特别是在房地产开发企业的融资过程中，这种行为还可能引发税务部门的稽查。

“借名买房”的实际案例分析

案例一：A方因信用记录问题无法贷款，借用B方名义购买房产

后果：A方按时还款，但若其未能履行还贷义务，B方需承担连带责任。

风险：B方名下房产可能被银行强制执行，导致A方失去居住权。

案例二：B方为规避限购政策，借用A方名义购买多套房产

后果：一旦政策收紧，B方的购房行为将被认定无效。在一线城市，“假离婚”借名买房的现象曾引发多起法律纠纷。

“借名买房”的风险管理与应对措施

1. 法律层面的风险控制

贷款买房：用他人名字的安全性与法律风险 图2

实际购房人应与名义借款人签订详细的书面协议，明确双方的权利义务关系及违约责任。

建议聘请专业律师参与交易过程，确保各项法律程序合规。

2. 金融层面的审慎操作

银行应对贷款申请进行严格审核，穿透至实际购房人，避免因审查不严而承担风险。

开发企业应建立健全内部风控体系，杜绝借名买房行为对项目融资的影响。

3. 政策层面的规范与监管

政府部门需加强对房地产市场的监管，严厉打击“借名买房”等规避政策的行为。

与建议

尽管“借名买房”在短期内可能帮助某些购房者解决资金或信用问题，但从长期来看，其带来的法律和金融风险远大于实际利益。对于购房者而言，应通过提高自身资质、优化财务规划等实现合规购房；对于金融机构和开发企业，则需加强内部管理和风险审查，避免因非正规操作而引发系统性风险。

在项目融资领域，合法合规始终是核心原则。只有遵循法律法规并尊重市场规则，才能确保房地产市场的健康稳定发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）