二手中介费是否包含按揭费的法律与实践分析

在项目融资和企业贷款行业中，二手中介服务是一个重要的环节。随着房地产市场的不断发展，二手房交易中的各项费用问题也日益受到关注。特别是在二手房买卖过程中，中介服务费和按揭费的收取方式和范围成为了双方容易产生争议的焦点。就“二手中介费是否包含按揭费”这一问题进行深入探讨，结合项目融资和企业贷款行业的实际情况，分析其法律依据、行业实践及风险防范措施。

定义与背景

在二手房交易中，中介服务费是指买方或卖方向房地产经纪机构支付的佣金，用于补偿其提供的居间、等服务。而按揭费则是指买方为办理银行贷款（即按揭）所支付的各项费用，包括但不限于评估费、手续费、律师费等。这两项费用在二手房交易中经常被提及，但它们之间是否存在必然的关联性呢？

从法律角度来看，《中华人民共和国民法典》第二百六十九条规定：“房地产转让或者抵押时，应当支付土地使用费”；第五百七十一条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”据此中介服务费与按揭费在法律属性上有一定的区别。前者属于居间人提供的中介服务报酬，而后者则是买方为办理贷款所支付的各项费用。

费用结构分析

1. 中介服务费的构成

二手中介费是否包含按揭费的法律与实践分析 图1

中介服务费通常包括如下

委托经纪机构提供交易媒介

协助签订买卖合同

办理权属转移登记手续

协调买卖双方关系

等等。根据《房地产经纪行为规范》（试行）的相关规定，房地产经纪机构收取中介服务费时应向委托人开具合法票据，并明确告知收费标准。

二手中介费是否包含按揭费的法律与实践分析 图2

2. 按揭费的构成

按揭费主要包括：

银行贷款评估费

贷款手续费

征信查询费

法律审查费（如有）

等等。这些费用通常由买方直接向银行或其他金融机构支付，但有时金融机构也会将这些费用打包收取。

3. 捆绑销售 vs 单独收费

在实际操作中，部分房地产经纪机构会将中介服务费与按揭费进行“打包”收费，即将两者的收费标准合并在一起，以一个固定的总价向买方收取。这种做法虽然在一定程度上简化了收费流程，但容易引发争议。

法律考量与风险防范

1. 中介合同的约定

中介服务费用是否包含按揭费的关键在于双方签订的中介合同中有无明确约定。根据《民法典》第九百六十一条规定：“房地产经纪机构应当提供真实可靠的行情信息，并且如实报告所掌握的影响房地产价格的重要情况。”若合同中未明确说明中介服务费是否包括按揭费，则一般不认定其为“包含”。

在案例分析中，如用户提供的资料中的朱丽娥诉朱慧霞一案（2021年中级人民法院判决），法院认为如果房地产经纪机构要求买方支付的中介服务费用已包含了按揭费，则应当在合同中明确约定。否则，在没有明确约定的情况下，双方可另行协商。

2. 风险防范建议

签订合应明确各项费用的具体内容和标准。

杜绝“模糊性”收费描述，避免产生争议。

可以考虑在合同中增加争议解决条款，约定若发生费用纠纷，则由专业机构进行评估。

案例分析

1. 案例一：朱丽娥诉朱慧霞案（2021）

该案件的主要争议焦点在于中介服务费是否包含按揭费。法院认为，在双方的买卖合同中明确约定：“买方支付给房地产经纪机构的中介服务费包括按揭费”，因此中介机构有权收取8,0元中介服务费，其中包含了3,0元的按揭费。而朱丽娥作为买方没有严格按照合同约定履行义务，法院最终支持了中介公司诉请。

2. 案例二：王强诉张三案（202）

该案件中双方对中介服务费和按揭费用是否应当合并收取发生争议。张三要求王强支付额外的按揭手续费60元，但王强认为该笔费用应由卖方承担。法院最终判决按揭费属于买方自行承担的范围，并非必须包含在中介服务费中。

通过以上案例可以看出：法律倾向于“明示优先”，即如果合同明确约定收费方式，则严格按照合同履行；若无明确约定，则应当分开计算。

综合来看，二手中介费是否包含按揭费是一个需要根据具体合同条款来判断的问题。在项目融资和企业贷款行业中，清晰的费用结构和透明化的收费标准是避免纠纷的最佳方式。对于房地产经纪机构而言，应严格遵守相关法律法规，在收取中介服务费时明确告知买方收费范围，并做好相应的合同约定；而对于买方来说，则需要认真阅读合同条款，必要时可寻求专业法律人士的帮助。

随着房地产市场的发展和法律法规的完善，相信二手房交易中的各项费用问题将更加规范透明。中介行业也将在技术和管理模式上的持续创新中，为买卖双方提供更加优质的服务体验。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）