民法典视域下在建工程抵押融资的法理重构与实务突破

在建工程抵押贷款作为项目融资领域中一种极具特殊性的担保方式，长期以来处于法律理论与实务操作的交叉地带，其核心矛盾在于“未竣工不动产”的权利完整性与金融机构风险管控需求之间的张力。随着《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的正式施行，特别是结合《城市房地产抵押管理办法》及最新修订的《不动产登记暂行条例实施细则》，在建工程抵押的法律基础从模糊走向清晰，从行政管理的强约束走向民事权利的确权与流通。本文旨在深入剖析《民法典》第三百九十五条对在建工程抵押的法律定位，探讨其与传统房产抵押的本质区别，并结合当前不动产登记制度改革的最新实践，分析“全过程融资”模式如何打破传统流程壁垒，从而为项目融资提供更高效、低成本的解决方案。在这一背景下，理解在建工程抵押的构成要素、资金用途限制以及权利转化的实务路径，对于优化项目资本结构、缓解企业资金压力具有至关重要的现实意义。

必须厘清在建工程抵押与一般房产抵押在法律性质及构成要件上的根本差异，这是理解其融资逻辑的起点。传统房产抵押贷款通常基于已竣工并具备完全产权的不动产，其抵押标的为房屋所有权及占用范围内的国有土地使用权，贷款用途广泛，多用于解决企业或个人的一般性资金周转问题。相比之下，在建工程抵押具有鲜明的“特定性”和“功能性”。依据《城市房地产抵押管理办法》第三条的明确规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。这一定义揭示了在建工程抵押的三个核心要素：抵押人必须是合法取得土地使用权及在建工程投入资产的权利人；主债务的资金用途严格限定为“在建工程继续建造”；抵押权人通常为提供贷款的金融机构。这种严格的限定旨在防止资金被挪用于其他高风险领域，确保抵押物（即在建工程）的价值随着贷款的投入而逐步增加，从而形成一种自我强化的担保闭环。《民法典》第三百九十五条虽未直接定义在建工程抵押，但明确将“正在建造的建筑物”列为可抵押财产，这为在建工程抵押提供了上位法依据，也意味着其法律属性回归到一般的不动产抵押范畴，不再仅仅受限于行政规章的狭义定义。

进一步而言，在建工程抵押的法律效力及登记实务，深受《民法典》物权编及担保制度司法解释的影响，其核心在于“房地一体”原则的贯彻与权利边界的界定。根据《城市房地产管理法》及《民法典》相关规定，房地产抵押遵循“房地一体”原则，即房屋所有权与占用范围内的土地使用权必须设定抵押。对于在建工程而言，由于建筑物尚未竣工，无法单独办理房屋所有权登记，因此抵押登记的对象是“建设用地使用权”与“在建工程投入资产”的结合体。在实务操作中，抵押人必须持有国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等核心文件，以证明其对抵押物的合法处分权。《民法典》实施后，司法实践逐渐摒弃了以往对抵押人或抵押权人身份的过度行政化限制。过去部分不动产登记机构严格依据《城市房地产抵押管理办法》，禁止在建工程所有权人为第三人债务提供担保，或限制抵押权人仅限于贷款银行。随着《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》的出台，这种限制正在被打破，只要不违反法律强制性规定，当事人意思自治的空间得到扩大。这意味着，在建工程抵押不仅可以用于向银行申请续建贷款，也可能在合规前提下用于其他类型的融资担保，极大地丰富了项目融资的工具箱。这也要求金融机构在风控层面更加审慎，需深入审查抵押物的实际建设进度、投入资产的价值评估以及是否存在重复抵押等风险点。

在具体的融资实务中，在建工程抵押面临的最大挑战在于“权利状态转换”时的资金断层与时间成本。当项目临近竣工，企业往往需要将原有的“在建工程抵押”注销，并重新办理“房地一体”的抵押登记，以获取更高额度的贷款或实现资产证券化。按照传统流程，这一过程涉及注销旧抵押、办理产权初始登记、签订新抵押合同、设立新抵押权等多个环节，往往耗时数日甚至更久。在此期间，企业不仅无法获得新的融资，还可能因旧抵押注销而丧失对原有贷款资金的担保覆盖，导致巨大的资金压力，甚至需要支付高昂的过桥资金成本。以某沿海地区一家食品加工企业为例，其在某重点项目中面临竣工转抵押的节点，原计划按传统流程操作，预计需耗费两天时间并筹集大量周转资金。通过当地不动产登记中心与金融机构的协同创新，企业实现了“竣工即交证即抵押”的高效办理。这一案例揭示了当前项目融资领域的一个重要趋势：通过打通纯土地抵押、在建工程抵押、房地一体产权登记及房地一体抵押各个环节，合并办理抵押权注销、不动产产权登记及新抵押权设立，实现了“全过程融资”。这种模式不仅降低了时间成本，更消除了因流程断点带来的资金风险，是《民法典》背景下不动产统一登记制度红利释放的典型体现。

民法典视域下在建工程抵押融资的法理重构与实务突破 图1

在建工程抵押与预购商品房贷款抵押（即按揭贷款）虽然同属期房融资范畴，但其法律逻辑与风险结构截然不同，金融机构在操作时必须严格区分。预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期房价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，并将所购商品房抵押给银行。由于此时房屋尚未建成，银行面临的主要风险是开发商违约导致房屋无法交付，因此通常要求开发商提供阶段性连带保证责任，直至购房人取得权属证件并办妥正式抵押登记。相比之下，在建工程抵押的抵押人是房地产开发商或项目公司，其目的是获取续建资金，抵押物是开发商持有的土地使用权及在建资产。两者在抵押人、主债务用途、担保结构上存在本质区别。《民法典》及相关法律并未将两者混同，而是分别规制。在实务中，若企业试图将预购商品房抵押误用为在建工程抵押，或反之，均可能导致登记无效或法律风险。项目融资团队在设计方案时，必须精准识别融资主体的身份（是开发商还是购房人）及资金用途（是续建还是购房），从而选择正确的法律工具。随着《不动产登记暂行条例实施细则》（2024修正）的实施，登记簿的记载事项更加规范，明确区分了“在建工程抵押权人”、“在建工程抵押人”以及最高额抵押中的“最高债权额”等关键信息，这为后续的司法执行和权利顺位确定提供了更清晰的法律依据。

民法典视域下在建工程抵押融资的法理重构与实务突破 图2

在《民法典》的制度框架下，在建工程抵押贷款已从单一的行政管制行为转变为复杂的民事权利交易与风险管控过程。其核心逻辑在于通过“房地一体”原则确保担保物的完整性，通过“用途限定”确保资金流向的合规性，通过“登记创新”提升融资效率。对于项目融资从业者而言，理解这一转变不仅是法律合规的要求，更是优化融资结构、降低成本的关键。随着不动产登记系统数字化程度的加深以及“高效办成一件事”改革的推进，在建工程抵押与房地一体抵押的无缝衔接将成为常态，进一步释放不动产的融资潜力。金融机构与企业应充分利用这一制度红利，在确保风险可控的前提下，探索更多元化的融资模式，如结合最高额抵押、资产证券化等工具，构建全生命周期的融资体系，从而在激烈的市场竞争中占据优势。这一过程不仅体现了法律制度的进步，也彰显了金融创新与实体经济深度融合的巨大潜力。

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