未偿还完贷款的房子|能否赠与他人|解惑与实务分析

在当代中国的经济生活中，房地产市场始终是一个备受关注的热点领域。特别是在项目融资过程中，涉及房地产权益处置的问题更是关乎企业的财务健康和合规经营。围绕"未偿还完贷款的房子是否可以赠与他人"这一问题展开深入分析，探讨其合法性、操作流程及法律风险防范要点。

基本概念解析：房产赠与

房产赠与是指不动产所有权人将其名下的房地产无偿转移给他人的一种民事法律行为。作为一种单务合同，赠与双方的权利义务关系在合同签订时即已成立，并需依法办理不动产权属变更登记手续。

在项目融资过程中，涉及的往往是商业性房地产或用于抵押融资的住宅类房产。这类资产往往已经设定了抵押权（常见于按揭贷款），其处置程序和法律效果均与无抵押状态下的房产赠与存在显着差异。

是否可以随意赠与：法律规定的限制

未偿还完贷款的房子|能否赠与他人|解惑与实务分析 图1

根据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，使受赠人获得该财产所有权的合同。但是这种权利并非绝对，特别是在存在按揭贷款等他物权担保的情况下，债务人的处分行为会受到一定的限制。

1. 抵押权的存在会影响房产的所有权转移。未经抵押权人（即银行）同意，债务人不得擅自处分其抵押物。

2. 按揭贷款协议中通常设有禁止擅自转让的条款，赠与属于对房产权利的重大处置行为，必须事先征得贷款机构的书面同意。

未偿还完贷款的房子|能否赠与他人|解惑与实务分析 图2

操作流程梳理：如何规范办理

1. 征求银行等抵押权人的意见

必须提供完整的赠与合同稿供审核

提交赠与人（原所有权人）和受赠人的身份证明文件

准备相关的贷款结清证明或同意函

2. 办理提前还款或变更抵押主体

如果存在未结清的按揭贷款，可通过提前还贷的方式解除抵押

或由受赠方承接剩余债务并办理相应的抵押变更登记

3. 完成不动产权属变更登记

出示经银行审核同意的相关文件

提交赠与合同、身份证明等材料

缴纳相关税费，完成权属过户

法律风险分析：不可忽视的实务难点

1. 抵押权人的行使风险

银行可以通过 foreclosure 程序收回房产并处置以清偿贷款本息

赠与行为可能被视为恶意转移资产，影响债务履行能力

2. 合同履行风险

如果受赠人无法按约定协助办理过户手续，可能导致赠与关系解除

或是因赠与人在处分房产前已负债务，导致房产被其他债权人执行

3. 税务合规风险

房地产赠与涉及的契税、增值税等税务问题较为复杂

不当操作可能引发税务稽查和行政处罚

典型案例评析：实践中的经验教训

以某商业综合体开发项目为例。该项目在建设期间获得了银行提供的抵押贷款支持，但在资金运转过程中出现流动性困难。为缓解经营压力，公司管理层决定将部分商铺赠与关联方企业。

该案例的警示意义在于：

忽略了贷款机构的事前审批程序

未充分评估受赠人的履约能力

没有建立完善的后续监控机制

这些失误最终导致银行行使抵押权，项目陷入僵局。

合规建议：如何降低法律风险

1. 规范决策流程：

建立明确的内部审批制度

征求法律顾问的专业意见

必要时引入第三方评估机构

2. 完善尽职调查：

详细审查受赠人的资质和履约能力

调查可能存在的法律瑕疵

制定风险防控预案

3. 强化事后监督：

建立跟踪监测机制

及时应对可能出现的问题

定期开展合规性检查

行业发展趋势与实务思考

随着中国房地产市场的不断发展和法律体系的完善，房产赠与相关问题将呈现以下发展趋势：

1. "以房抵债"等新型交易模式的出现

2. 抵押贷款结构的创新

3. 房地产信托产品的多样化

4. 债务重组和资产处置的专业化

在这一过程中，企业更需保持清醒认识，在寻求发展机会的切实防范法律风险。正确理解并妥善运用相关法律规定，才能确保项目融资行为的安全性和合规性。

本文通过对"未偿还完贷款的房子能否赠与他人"这一问题的系统分析，希望能够为实务操作提供有益参考，并引发更多深层次思考。在未来的法律法规和市场环境变化中，我们仍需保持对法律的理解和尊重，以促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）