警惕包租以租养贷模式：融资租赁与企业贷款的双刃剑效应

随着我国住房租赁市场的快速发展，“以租养贷”模式逐渐成为一种颇具争议的金融创新手段。这一商业模式的本质是通过将房租收益用于偿还贷款本金和利息，从而实现资本的循环利用。在政策监管趋严、市场风险加剧的背景下，包租“以租养贷”模式的风险逐步暴露，尤其是在项目融资和企业贷款领域，这种模式的双刃剑效应引发了广泛关注。从行业从业者视角出发，深入分析包租“以租养贷”模式的操作逻辑、潜在风险及应对策略，并结合最新政策导向，探讨如何在规范市场秩序的实现融资租赁与企业贷款的健康发展。

包租“以租养贷”的基本运作机制

“以租养贷”，是指通过将闲置房源委托给专业机构（包租公司），由这些机构统一对外出租，并利用租金收入来偿还银行或其他金融机构提供的贷款本金和利息。这种模式的核心在于：

警惕包租“以租养贷”模式：融资租赁与企业贷款的双刃剑效应 图1

1. 资金循环：包租公司通过对业主提供装修、维修等服务，获得长期稳定的房源，随后通过快速出租实现现金流的滚动运作。

2. 杠杆效应：借助融资租赁或企业贷款，包租公司可以以较低的自有资金撬动更大的资产规模，从而放大投资收益。

3. 风险分担：业主和包租公司共同承担市场波动带来的租金收入不达预期的风险，但也共享超额收益的可能性。

在项目融资领域，“以租养贷”模式通常涉及多轮融资结构设计，包括但不限于售后回租、收益权质押等金融工具。这些复杂的融资手段虽然在短期内能够快速扩张企业规模，但也带来了潜在的流动性风险和信用风险。

“以租养贷”模式的风险与挑战

尽管“以租养贷”在表面上为企业和投资者提供了高效的资本运作渠道，但其背后隐藏的风险不容忽视：

1. 政策监管风险

国家对住房租赁市场的规范化管理不断加强。2023年广州市住建局发布的《关于规范住房租赁市场的通知》明确规定，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，要求已出租房源需在5个工作日内从平台撤除信息。这些政策的出台，直接针对“以租养贷”模式中存在的高杠杆、高风险问题，对行业形成了较大的经营压力。

2. 流动性风险

包租公司若过度依赖外部融资，一旦市场出现波动（如疫情期间部分区域房租收入大幅下降），可能导致现金流断裂，进而引发债务违约风险。特别是在企业贷款领域，“以租养贷”模式的杠杆效应会放大这种系统性风险，对金融市场的稳定性造成冲击。

3. 道德与法律风险

部分包租公司为了快速扩张，可能会采取虚假宣传、隐瞒房源信息等不正当手段获取资金支持。这种行为不仅损害了投资者利益，还可能触犯相关法律法规，进一步加剧行业信任危机。

规范与发展并重：应对“以租养贷”风险的策略

面对“以租养贷”模式带来的多重挑战，从业者和监管部门需要采取系统性措施，既要防范风险，也要促进市场的健康发展：

1. 加强政策引导

政府应通过完善法规体系、加大市场监管力度，遏制过度 leveraging行为。鼓励采用更稳健的资金运作方式，如首付制或分期支付租金模式，以降低金融杠杆的依赖度。

2. 优化融资结构

金融机构需加强对包租公司资质的审核，避免将资金过多投向高风险项目。推广多样化的融资工具，如收益凭证、资产支持证券化等，分散市场风险。

3. 提升行业自律

行业协会应发挥桥梁作用，推动企业建立健全内控制度，规范经营行为。制定透明的租金定价标准、加强信息披露机制建设等，以维护市场秩序。

4. 创新商业模式

警惕包租“以租养贷”模式：融资租赁与企业贷款的双刃剑效应 图2

从业企业应积极探索新的盈利模式，减少对融资租赁业务的依赖。发展长租公寓增值服务（如社区服务、智能家居）或拓展境外租赁市场，分散经营风险。

在规范中求发展，以创新促进步

包租“以租养贷”模式作为一项金融创新，在一定程度上推动了我国住房租赁市场的快速发展，但也带来了不容忽视的风险隐患。对于行业从业者而言，如何在政策趋严的背景下找到平衡点，既是挑战也是机遇。企业需要在规范经营和创新发展之间寻求突破，通过多元化、可持续的商业模式，实现融资租赁与企业贷款的良性互动，为行业的长远发展奠定坚实基础。

（本文仅代表个人观点，转载请注明出处）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）