物权法视角下的房产纠纷案例解析——以房德山水利案件为例

随着城市化进程的加快和房地产市场的快速发展，涉及房产所有权、使用权及收益权的纠纷案件不断增加。部分案件由于涉及国有企业、事业单位或其他特殊主体，往往具有一定的复杂性和代表性。以“房德山水利”案件为研究对象，结合《中华人民共和国物权法》的相关规定，对案件的法律适用、争议焦点及裁判理由进行深入分析。

案件背景概述

本案中，原告某国有企业（以下简称“甲公司”）与被告李四因房产使用权归属问题产生纠纷。争议房产位于某市新城区，系甲公司在改制前为解决职工住房问题所建的周转房。2025年，李四作为该公司员工，在公司内部分得一套平房，并与公司签订《房屋使用协议》，约定在李四在职期间可以无偿使用该房屋。自2021年起，因企业改革和城市规划调整，甲公司决定对该房产进行改建，并要求所有住户搬迁至统一规划建设的周转房中。

2012年4月，甲公司正式通知李四腾退房屋，但李四以其符合福利分房条件为由拒绝搬迁。此后双方多次协商未果，甲公司遂于2013年向当地人民法院提起诉讼，要求李四返还占用的房产。法院经开庭审理后认为，甲公司作为涉案房产的合法产权人，其有权根据企业规章制度和相关法律规定收回房屋。

主要争议焦点及法律适用

本案涉及的主要法律问题是：在员工与用人单位因房屋使用权产生纠纷时，如何界定双方的权利义务关系？具体而言，法院在审理过程中需要解决以下几个关键问题：

物权法视角下的房产纠纷案例解析——以房德山水利案件为例 图1

（一）房产所有权的归属

根据《中华人民共和国物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，甲公司作为争议房产的投资建设主体，在完成房屋改建后即取得该房产的所有权。李四仅依据内部协议获得使用权，并不具有所有权。

（二）劳动合同解除与房屋使用权的关系

2025年6月20日，李四因个人原因与原所属单位（改制前的乙公司）解除劳动关系。根据《劳动合同法》第48条规定，双方关于劳动关系的权利义务自解除之日起终止。《房屋使用协议》中约定“员工在职期间享有使用权”，因此李四在劳动关系终止后继续占用房产的行为已违反合同约定。

（三）企业规章制度与司法裁量权的平衡

甲公司在起诉理由中提到，其依据内部《员工住房管理办法》要求李四腾退房屋。法院审理认为，虽然公司章程和规章制度不能直接对抗法律规定，但对于本案而言，公司有权根据客观情况调整房产使用政策。考虑到城市规划的整体利益，法院支持了甲公司的诉讼请求。

法院裁判理由及启示

法院在判决书中明确指出：

1. 房产所有权归属清晰：甲公司在争议房产的投资建设过程中履行了全部出资义务，依法取得该房产的所有权。

2. 劳动关系与房屋使用权的依存性：李四因解除劳动关系已不再具备继续使用公司福利住房的资格。

3. 企业自主管理权与员工权益的平衡：甲公司在行使房产所有权时应当遵循公平合则，但鉴于本案涉及国有资产管理和城市规划需要，支持其收回房产的要求。

（一）对国有企业资产保护的启示

本案提醒我们，在国企改制和资产重组过程中，必须建立健全的资产管理机制，确保国有财产不受侵害。企业应当及时修订和完善内部规章制度，明确员工住房使用权的终止条件及处理程序。

（二）对类似纠纷的借鉴意义

对于因劳动关系解除引发的房屋使用权争议，法院通常会综合考虑以下因素：

房产所有权归属情况；

相关协议约定的具体条款；

员工是否仍具备继续使用的客观条件；

企业规章制度与法律规定是否存在冲突。

（三）对未来的展望

随着国家对国有资产保护力度的加大，《物权法》在国有企业资产纠纷中的适用范围将更加广泛。预计未来类似案件的审理将更加注重程序正义和实体公正，以更好地维护市场秩序和社会公平。

与建议

“房德山水利”案件的成功处理不仅体现了《中华人民共和国物权法》在实际生活中的重要作用，也为国有企业在房产管理方面提供了有益经验。为避免类似纠纷的发生，笔者提出以下建议：

1. 完善内部管理制度：企业应当结合自身特点制定科学合理的住房分配办法，并定期对现有住房使用情况进行清查。

物权法视角下的房产纠纷案例解析——以房德山水利案件为例 图2

2. 加强法律宣传教育：通过开展专题讲座、发放宣传手册等方式提高员工的法律意识，使大家更好地理解和遵守相关规章制度。

3. 健全争议解决机制：建立畅通的沟通渠道和有效的调解机制，及时化解潜在矛盾，避免诉诸法院。

房产纠纷案件不仅关系到公民的基本权益，也影响着社会的和谐稳定。在今后的工作中，我们应当以法律为准绳、以事实为依据，妥善处理类似问题，切实维护各方合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）